有限会社タサキ不動産

ここではお客様からの質問・疑問をご紹介しています。ここに無い質問・疑問はお気軽にお尋ねください。

営業日・営業時間は？

月～土→9：00～18：00
日祝日→9：00～17：00
長期休暇→年末年始休暇、夏季休暇、ゴールデンウィーク休暇

相談だけでもＯＫですか？

もちろんOKです！
当社では売買だけではなく賃貸や管理も行っておりますので、不動産に関することはおまかせください。
「売却するかどうかも決めていないのに、相談に行くと強引に話を進められそう…」「相談料がかかるのでは…」など、心配は不要です！まずは、お客様へのヒアリング（物件の詳細確認他）を行ないますので、強引に進めることはございません。
また、相談料・査定料も無料ですので、どうぞご安心ください。ただし、スタッフ全員が外出する事もございますので、お見えになる際には事前にお電話をいただければ助かります。
賃貸物件をお探しのお客様は、ご来店前に予算・希望エリア等をお聞かせいただければ、スムーズに進みます。

境界確定測量は必要なの？

境界問題は、非常にデリケートであり、先代から続いているケースも珍しくありません。買主様は、お隣さんとの関係を良好に保ち、購入した土地等の利用を行なっていきたいと思っていらっしゃる方がほとんどです。
その為、第三者から見て境界が明確であるかどうかは非常に重要なポイントになります。
隣地との境目にブロック塀等があり、境界ははっきりしているように見える場合でも、境界標がなければブロック塀の内側・外側・中心、どこが境界かはわかりません。
その為、当社では、土地家屋調査士による境界確定測量を行ない、境界標の復元を行う事をご提案しております（売主様の費用負担となります）。
境界標の復元を行う事で、隣地との境界が明確になりますので、買主様へのアピールへつながります。また、売主様にとっても、境界明示の義務を果たすのと同時に、紛争を未然に防止する事が出来ます。

仲介手数料の速算式の+2万円や+6万円はなぜついているの？

不動産業者に支払う報酬（仲介手数料）については、以下の計算式が用いられます。

（消費税率8%の場合）

①200万円以下の部分	取引金額×5.40%
②200万円超～400万円以下の部分	取引金額×4.32%
③400万円超の部分	取引金額×3.24%

この計算式では、常に取引金額を上記①～③の3つの計算式へ分解し、当てはめて計算を行う事になります。

以下に2つの例を挙げて計算を行ってみます。

Ⅰ：取引金額が350万円の物件の場合

0～200万円の部分	200万円×5.40％＝108,000円
200万円～350万円の部分	150万円×4.32％＝ 64,800円
	合計　172,800円

Ⅱ：取引金額が1,000万円の物件の場合

0～200万円の部分	200万円×5.40％＝108,000円
200万円～400万円の部分	200万円×4.32％＝ 86,400円
400万円～1,000万円の部分	600万円×3.24％＝194,400円
	合計　388,800円

これは取引金額が2,000万円になっても、1億円になっても同じように分解して計算を行ないます。

しかし、実務においては、上記計算式を使用すると計算が煩雑になる為、以下の「速算式」と呼ばれるものを使用して計算を行なっております。

（消費税率8%の場合）　速算式

①200万円以下	取引金額×5.40%
②200万円超～400万円以下	（取引金額×4%+2万円）×1.08
③400万円超	（取引金額×3%+6万円）×1.08

この速算式では、3つの計算式に分解して計算を行う必要がなく、取引金額を1つの計算式にそのまま当てはめて計算することが出来ます。

上記で使用した2つの例を速算式で計算を行ってみます。

Ⅰ：取引金額が350万円の物件の場合

取引金額が350万円なので、②の速算式を使用します。 （350万円×4％+2万円）×1.08＝172,800円

Ⅱ：取引金額が1,000万円の物件の場合

取引金額が1,000万円なので、③の速算式を使用します。 （1,000万円×3%+6万円）×1.08＝388,800円

このように、速算式を使って計算を行なった場合でも、速算式を使わない場合と同じ結果となります。
速算式は非常に便利な計算式なので、実務上ではこちらを使用して計算を行う事が多いです。

建物検査（ホームインスペクション）とは？

中古住宅の場合、物件ごとに品質や性能にばらつきがあり、それらの品質や性能について専門的知識を有していない一般消費者(売主様・買主様)が把握する事は極めて困難であり、中古住宅流通の足かせになっているともいえます。
そこで、第三者(既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士等)が客観的に検査・調査を行なうこと、これをホームインスペクション(通称「建物検査」)といい、国土交通省でも中古住宅市場活性化の為取組みを進めています。
この建物検査を行う事により、当該中古住宅が現在どのような状態であるのかを概ね明らかにすることができます(ただし、あくまでも検査であり、建物に瑕疵がない事を保証したり、関係法令に合致していることを保証するものではありません)。
建物検査にはいくつか種類がありますが、中古住宅の売買の際に行われるものは「建物現況検査」と呼ばれ、目視・計測を中心とした非破壊検査になります(外装板や床を剥ぐなどの破壊検査は含まれません)。

買主様側から見た場合、今から購入する建物が「本当に住宅としての性能を有している建物なのか?(雨漏りをしていないか?傾きは?白蟻の被害は?など)」という不安があります。
一方、売主様側から見た場合、「もし建物検査をして欠陥が見つかった場合、価値が下がってしまうのでは?わざわざ検査をする必要があるのだろうか?」という疑問があるかもしれません。
しかし、建物に重大な欠陥(瑕疵)がある場合には、買主様から損害賠償の請求を受けたり、契約自体が白紙になることを考えると、建物検査を利用する事が必ずしも不利になるとは思えません。むしろ、入口の段階で建物の状況を明らかにした上で、買主様に検討していただく方が、売主様としても安心ではないでしょうか。
更には、建物検査をした上で、不具合部分の修繕を行い、「住宅瑕疵保険」に加入することで、高く売却できる場合もあります。

住宅瑕疵保険とは？

このように、概要とはいえ建物の状況を明らかにすることは、売主様にとっても買主様にとっても安心のお取引につながるとタサキ不動産は考えています。
費用は60，000円〜となっておりますが、オプション検査等で費用が変動いたしますので、詳しくは当社までお問い合わせください。

さらに、当社は「一般社団法人木造住宅耐震普及協会」の協会員ですので、当社へ建物検査をご依頼の場合には、「耐震診断」を無料で実施する事が出来ます。詳しくはお問い合わせください。

また、白蟻調査に関しては、建物検査だけでなく別途白蟻専門業者の調査を推奨しております(調査費用:別途5，000円〜)。

一般媒介契約が沢山の業者に売却を依頼できるから有利？

媒介契約の種類についてはこちら

売主様としては、沢山の業者に売却の依頼をした方がいいのでは？と感じるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。
一般媒介契約を締結し、複数の業者に依頼した場合、依頼した業者の数だけ売主様と業者のやり取りが増加します。全ての業者が同じ条件で販売活動を行う必要がある為、販売価格の変更等を行った場合には、即座に全業者へ報告をしなければなりません。また、複数の購入希望者（買主）様があらわれた場合に、各購入希望者様に関する情報の開示や売却にあたっての交渉などが、スムーズに進まない可能性もあります。
このように、業者の数が増えるほど適切に交通整理を行いながら売却活動を進めていく必要があり、売主様の負担が増加します。当社では、専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結、窓口を一本化して売主様の負担を抑えながら、売却活動を進める事をおすすめしています。販売活動に関しては、インターネットサイト（アットホーム、たっけんくんネットながさき、当社ホームページ）、紙媒体（住宅ガイド、新聞折込チラシ）、現地看板等、様々な手法で行いますので、「たくさんの業者に依頼した方が、買主が見つかるのでは？」といった心配は不要です。
「やはり一般媒介契約で取り組みたい」といった場合でももちろんOKですので、まずはご相談ください。

無料査定を依頼したいが、準備するものは？

お電話、又は当社ホームページからお問い合わせください。
査定には１週間前後お時間をいただきますのでご了承ください。

物件によって多少異なりますが、以下の物をご準備いただければより詳細な査定が可能です（お手元にある分だけで結構です）。

1. ①固定資産税・都市計画税　納税通知書（課税明細書）
2. ②建築時・増築時の確認申請書、検査済証
3. ③【土地または土地建物の場合】境界確定測量図
4. ④【土地建物の場合】白蟻保証書
5. ⑤【中古で購入した場合】購入時の売買契約書・重要事項説明書等
6. ⑥【収益物件の場合】賃借人との間の賃貸借契約書、毎月の家賃収入総額、その他費用の発生がある場合にはその明細（借上げ駐車場、分譲マンションの管理費等）

査定金額で販売活動を開始しなければいけないの？

販売開始価格につきましては、売主様のご希望をお伺いいたします。ただし、当社では、近隣の成約事例や市場の動向等を踏まえた上で査定金額を算出しておりますので、査定金額よりあまりにもかけ離れた価格での取組みはあまりおすすめいたしません。
販売開始は初動が一番反響がありますので、より多くの購入希望者様の目に留まり検討していただくことが、成約への近道です。
販売開始金額については、査定金額を踏まえてじっくりとご検討いただければと思います。

査定依頼すると、必ず媒介契約をしなければいけないの？

査定だけでももちろんＯＫです。
ご家族での話し合い等も必要かと思いますので、じっくりとご検討ください。その後、当社に媒介を依頼したいということでしたら、媒介契約の締結を行ないますのでご連絡くださいませ。

居住中のまま、売却は可能ですか？

もちろん可能です。
ただし、売主様の家具・荷物等がありますので、購入希望者様内覧の際には、日時の調整が必要になります。また、購入希望者様内覧の際、物件の第一印象をよくするためにも、室内外の清掃を行う方が望ましいです（イメージは大変重要です）。
売買契約成立後、残代金の受け渡し・物件の引渡しになりますが、契約と引渡しの日数があまりにも空きすぎるのも望ましくありません。契約日が決まりましたらお引越しの準備を速やかに行っていただく必要があります。
賃貸物件への住み替え、実家へ戻るなどの場合にはスムーズな場合がほとんどですが、お買換えをご検討の場合などはタイミングが難しい場合もあります。詳細につきましてはご相談ください。

仲介手数料等の報酬はいつ支払うの？

当社では、売買代金決済時（買主様から全額の代金を受領する時）に仲介手数料を頂戴しておりますのでご安心ください。ただし、売却にあたっての諸費用の中には、成果物完成時に支払いが必要な物もありますのでご注意ください（土地境界測量、建物検査、白蟻調査等）。